房地产业的“鬼城”是谁制造的？

三年前的2013年，内地“鬼城”现象蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口、云南呈贡等城市，江苏常州、河南鹤壁、湖北十堰、260平方公里的京津新城、唐山曹妃甸、山西大同等，也开始出现“鬼城”的影子。

文/童大焕

根据全国科学技术名词审定委员会审定，“鬼城”原意是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。比如甘肃的玉门，兴衰皆因石油，是诞生新中国第一口油井、第一个油田、第一个石化基地的地方，繁盛时人口多达十多万，随着石油资源的枯竭，现在市区人口已不足两万，房价是全中国最低的地方，每平方米不足百元，是中国任何一个地方毛坯房屋造价的十几甚至二十分之一。

随着行政力量主导的城市化的推进，中国内地出现了越来越多新规划高标准建设的城市新区，这些新城新区因空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，也被形象地称为“鬼城”。如鄂尔多斯市新城康巴什，杭州郊区的天都市等。2013年，内地“鬼城”现象蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口、云南呈贡等城市，江苏常州、河南鹤壁、湖北十堰、260平方公里的京津新城、唐山曹妃甸、山西大同等，也开始出现“鬼城”的影子。

我所定义的“鬼城”很容易理解：以1998年城市住房私有化为起点，以30年基本完成中国城市化历史进程为限度，凡连续十年以上城市规划和住房实际供应量超出人口增量2倍（即空置率连续十年在60%）以上，即无疑是人造“鬼城”，而且永远不会有咸鱼翻身的机会。这种情况下，不论是土地、房屋闲置在政府手里，还是住房砸在开发商、建筑商手里，哪怕是房屋已经全部卖出，在买房者手里闲置，都改变不了“鬼城”的性质。也就是说，“鬼城”并不是指没有人买的项目，而是无人居住或者入住率长期在30%以下的项目。“鬼城”还包括了工业产能严重过剩、开工率严重不足的地区和项目。

“鬼城”就是过度投资而不是超前建设。超前建设指的是供应最终会被市场消化，过度投资则是永远的空置和浪费，最后等待它们的，不是拆除就是自行湮灭。

任何一种市场，都有可能出现供应的过量或短缺。在自由市场环境下，供求关系会很快得到修正。但是，当代中国的城市化进程和房地产供应，却存在一个市场力量和非市场力量的顽强博弈，人口的流动沿着市场和城市化的正常逻辑进行；城市规划和房地产市场的供应却不按市场逻辑，而是按着政府规划的逻辑进行。如果政府的规划沿着城市化和市场发展的逻辑进行，那么这两条轨道是平行的，市场将健康发展；如果政府意志大于市场规律甚至试图改变市场规律，那么市场信号将被完全扭曲或屏蔽，因此，人口流动和房地产供应并不在同一条轨道上，甚至有可能背道而驰，供求关系的市场反应会慢得多，由此造成的“鬼城”、空城的后果也严重得多，等到市场慢慢反应过来的时候，后果往往已经到了积重难返的程度。

从1998年城市住房私有化以来，中国内地楼市走过了一段几乎只涨不跌的历史，这给了地方政府、开发商、建筑商和购房者一个幻觉，以为这样的好日子还会不断持续。殊不知，危险往往在你毫无先兆的情况下降临。随着最初一段时间人们盲目投资的劲儿过去，随着城市房屋供应量的不断持续累积，随着人口逐渐向大中城市聚积的趋势越来越不可逆，“鬼城”、空城的幽灵，正徘徊在中国除了一二线城市之外几乎任何一座城市尤其是小城镇的上空。

窃以为，半个多世纪以来中国人文化骨髓里空前绝后的“均贫富等贵贱”思想，也是制造“鬼城”的间接动因。这种思潮和中国传统社会对农民进城、尤其是政治精英阶层对大城市化的恐惧一拍即合，形成了这一轮中国城市化浪潮从起始的1997年到今天为止还没有终结的“限制大城市、鼓励和发展中小城镇”的基本思路和政策。这两种思潮的合流，认为筑好巢就能引凤，建好小城镇就能把人留在那里而不进入大中城市。城镇化的提法，在国外与城市化是同义语。但在咱们这里，由于政府主导和区域均衡发展乌托邦思潮的影响，很多人把“城镇化”等同于小城镇建设。个人认为这是很危险的想法和做法，不但可能暂时推高小城镇房价，而且势必制造许多空城、“鬼城”。

“鬼城”是一个系统性、机制性的问题，有一分需求会被放大成十分百分的供应，除了一二线城市之外，东南西北中全面表现在各地中小城镇上，问题只有轻重和暴露时间的先后，而不是有或者无的问题。也就是说，过度投资、过度规划的小城镇大跃进问题普遍存在，往往是越有钱的地方问题越大——因为有将规划付诸实施的能力。

《西部企业信誉网》摘自《中国城市的死与生》，东方出版社。